ATTENZIONE

Regolarità urbanistica e catastale

Faccio presente che l'analisi in loco dello stato di fatto del fabbricato e della rispondenza alla realtà delle planimetrie catastali e comunali non sono compiti del Notaio. Ogni valutazione è rimessa ai tecnici di fiducia delle parti. Come Pubblico Ufficiale Rogante mi corre l’obbligo, però, di fare avviso alle parti che l'irregolarità potrebbe comportare a danno del venditore e/o dell'acquirente: responsabilità civili e penali, applicazione di sanzioni, il mancato riconoscimento di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione (Si Veda art.49 DPR 380/2001) ed, in alcuni casi, l'invalidità dell'atto (Si Vedano art.46 D.P.R. 380/2001, art.40 Legge 47/85). Per tale motivo è necessario, pertanto, procedere prima della stipula a verifica dello stato legittimo dell'immobile e "regolarizzare" eventuali difformità urbanistiche e catastali riscontrate.

Ciò eviterà anche contenziosi civili fra le parti, contenziosi fiscali e contenziosi amministrativi.

E', poi, consigliabile fare predisporre dai tecnici di fiducia una relazione tecnica asseverata (l’asseverazione può essere fatta anche davanti a me) in cui si dà conto dello stato legittimo del fabbricato e dell’irrilevanza di eventuali difformità catastali e urbanistiche ai fini della commerciabilità. 

Detta relazione potrà essere allegata/richiamata in atto in uno alle pattuizioni tra le parti circa eventuali oneri, sanzioni e spese per la successiva regolarizzazione.

Decadenza agevolazioni

Ai fini delle agevolazioni fiscali in caso di dichiarazione mendace o di decadenza da agevolazioni l'AE può richiedere il pagamento di imposte e tasse nella misura ordinaria con una sopratassa del 30% (trenta per cento) delle imposte stesse e sono dovuti gli interessi di mora.

Una particolare decadenza è la decadenza da agevolazione prima casa nei casi di:

- mancato trasferimento della residenza nel Comune ove si trova l'immobile acquistato entro 18 (diciotto) mesi dall'acquisto;

- rivendita prima di cinque anni senza che sia stato acquistato altro immobile da adibire ad abitazione principale.

In questi caso lo Stato ha privilegio sull'immobile e, quindi, l'acquirente deve essere tutelato.

Persona di cittadinanza non italiana nell'atto notarile

I Cittadini Europei godono oggi degli stessi diritti dei cittadini italiani: pertanto per la loro presenza e costituzione in atto non sono richieste ulteriori formalità o accertamenti.

Discorso diverso deve essere fatti per gli stranieri non Cittadini europei (cd. extra-comunitari). 

Questi possono essere parte di un atto italiano sono se:

1) vige la condizione di reciprocità con il Paese di appartenenza (art. 16 disp. prel. c.c.) oppure, in assenza, esiste un trattato internazionale che lo consenta. Per Condizione di Reciprocità si intende che un cittadino italiano possa compiere nel Paese da cui proviene lo straniero un negozio con effetti analoghi a quello che si vuole concludere in Italia.

2) sono regolarmente soggiornanti in Italia: ossia muniti di permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità , di cui sarà necessario riportare gli estremi in atto. Ai sensi infatti del D. Lgs. 286/98 "lo straniero regolarmente soggiornante gode dei medesimi diritti civili attribuiti al cittadino italiano, salvo disposto diversamente".

Sia nell'ipotesi che il comparente sia cittadino italiano / residente in Italia o meno, è sempre necessario che questo abbia almeno il Codice Fiscale italiano (per poter espletare gli adempimenti pubblicitari).

A seconda che la persona straniera conosca o meno la lingua italiana (parlare, leggere e scrivere), la legge notarile prescrive diverse formalità per la formazione dell'atto notarile.

- STRANIERO CHE CONOSCE LA LINGUA ITALIANA (cioè straniero che sa parlare, legge e scrivere in Italiano)

In questa ipotesi non saranno necessarie ulteriori formalità da osservare per la redazione del documento pubblico (quindi esistenza della condizione di reciprocità e permesso di soggiorno per i cittadini non europei).

- STRANIERO CHE NON CONOSCE LA LINGUA ITALIANA ( Art. 54 e 55 legge notarile)

Nella ipotesi che il notaio, le altre parti dell'atto (nonchè gli eventuali testimoni) conoscano la lingua straniera, l'atto potrà essere redatto in originale nella lingua straniera con in calce od a margine la traduzione in italiano, entrambe debitamente sottoscritte ai sensi dell'art. 51 legge notarile. Tuttavia anche in questa ipotesi la redazione dell'atto in lingua straniera è sempre una facoltà e non un obbligo per il notaio, il quale potrà sempre redarre l'atto in lingua italiana avvalendosi dell'interprete.

Nella ipotesi che il notaio od una delle parti non conosca la lingua straniera, all'atto dovranno necessariamente partecipare anche un interprete che deve fare traduzione parlata e scritta, scelto di comune accordo dalle parti, e due testimoni.

Se il comparente straniero sa leggere o scrivere, sarà sufficiente che uno solo dei testimoni conosca la lingua straniera; in caso contrario entrambi i testimoni dovranno conoscere la lingua straniera. Di tali circostanze è opportuno fare menzione in atto.

RECIPROCITÀ

Altro requisito richiesto dalla legge per il legittimo intervento di uno straniero in un atto notarile è la cd. condizione di reciprocità, ossia che anche il cittadino italiano, nello Stato in cui ha la cittadinanza ci interviene, goda degli stessi diritti civili.